EKONOMİK KRİZ VE KİRA İLİŞKİSİ

Son yıllarda ülkemizde yaşanan ekonomik krizle beraber bir çok sorun ortaya çıkmıştır. Bu sorunların en başında ve en çok karşımıza çıkan kira sözleşmeleridir. Ekonomik buhranın artması nedeniyle kiraya verenler kira alacaklarına zam yapmak istemektedirler. Ancak yapılacak zam oranları kanunda belirtilmiş olup belirtilen zam oranları üzerinde zam yapılması hukuka aykırı olacaktır. Nitekim kiraya yapılacak zam oranı TBK madde 344 de düzenlenmiştir. Anılan kanun maddesi gereği yapılacak zam oranı en fazla bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemeyecektir. Bir başka anlatımla; yapılacak zam en fazla TÜFE oranının 12 aylık ortalaması olacaktır. TÜFE oranının 12 aylık ortalamasını geçen zam hukuken geçersizdir.

Bu nedenle taraflar yapacakları zam oranın da bu hususa dikkat etmesi gerekmektedir. Anlaşamama durumunda kiraya verenler bazı durumlarda kiracıyı evden çıkartmak istediği de yaşanan bir gerçektir. Unutulmaması gerekir ki; zam oranında anlaşamama kiracıyı çıkarmak için bir tahliye nedeni değildir. Bu nedenledir ki; kiraya verenler bazı durumlarda sözleşme süresinin bitmesi nedeniyle; kiracıyı çıkarmak istemektedir. Ancak kira ilişkisinde kiracı sözleşmenin biteceği tarihten 15 gün önce bildirimde bulunmadıkça kira sözleşmesi bir yıl daha uzayacaktır. Yani kiracı sözleşme süresi bitmeden 15 gün önce kiraya verene evden veya iş yerinden çıkacağını bildirmezse sözleşme bir yıl daha uzayacak olup kiracı konutu veya iş yerini kullanmaya devam edecektir.

Bu dönemde kiracı kira borcunu ödemekle mükellef olduğu ise unutulmamalıdır. Kiracı kira veya aidat borçlarını ödememesi durumu ise kiraya veren için tahliye nedenidir. Kiracı üzerine düşen kira borcunu veya bina aidat borcunu ödememesi durumunda kiraya veren tahliye davası açabileceği gibi icra takibi de yapabilecektir. Bu nedenle uzayan kira dönemlerin de kiracı üzerine düşen sorumlulukları yerine getirmesi gerekmektedir.

Bir başka husus ise; kira ilişkilerinde sık sık karşımıza çıkan tahliye taahhütnameleridir. Tahliye taahhütnameleri kiracının kiraya verene kiralanan konutu veya iş yerini belirli bir zamanda boşaltacağını yazılı olarak bildirmesidir. Tahliye taahhütnamelerinde dikkat edilecek hususlar ise; taahhüdün yazılı olarak verilmesi ve kiracının kiralananı teslim aldıktan sonra verilmesidir. Yani tahliye taahhütnamesi kiralanan konutun veya iş yerinin kiracıya tesliminden sonra alınması ve yazılı olması gerekmektedir. Bu iki koşulu sağlamayan taahhütname geçersiz olacaktır. Geçerli bir tahliye taahhütnamesi veren kiracı; kiraya verenle yeni kira dönemi için anlaşma sağlayamaması durumunda belirtmiş olduğu tarihte konutu veya iş yerini boşaltması gerekmektedir. Aksi takdirde kiraya veren tahliye taahhütnamesinde tahliye için belirtilen tarihten itibaren 1 ay için de icra veya dava yoluna başvurabilecektir. Tahliye taahhütnamesi gereğince kiraya veren icra takibi yapacak veya dava açacak ise bir aylık süreye uymak zorundadır. Zira tahliye taahhütnamesi bir aylık süre sonunda geçersiz olacaktır. Kiraya veren bir aylık süre geçtikten sonra kiracının tahliyesi için tahliye taahhütnamesini kullanamayacaktır.

Netice itibariyle; artan ekonomik buhran ve yaşanan enflasyon dalgalanmaları da dikkate alındığında kira ilişkileri taraflar arasında sorun çıkarmaya elverişlidir. Bu minvalde gerek kiraya verenler gerekse kiracılar kanuni haklarını bilmeleri önem arz etmektedir. Bu nedenle işbu yazımda kısa bir şekilde yapılacak zam oranları ve tahliye taahhütnamelerinden bahsetmek hasıl olmuştur.24.05.2022