KAT MÜLKİYETİ KANUNUNA KISA BİR BAKIŞ

Kış aylarının gelmesi ile birlikte gerek bina giderleri gerekse dairelerin giderleri artmaktadır. Giderlerin artmasına sebebiyet veren en büyük kalem ise doğal gaz giderleri olduğu herkesçe malumdur. Bu nedenle bazı durumlarda binalar için toplanan aidat miktarları yeterli gelmemekte bazen de binada oturan kiracılar veya malikler aidatlarını ödememekte yahut da geç ödemektedirler. Toplu yerlerde yaşanan bu sorunlar da doğal gaz kesintilerine veya binanın yeteri kadar ısınmamasına sebebiyet vermektedir.

Aidatlarda yaşanan bu sıkıntılar karşısında hukuken ne yapılmalı, bu sıkıntılar ne şekilde çözüme kavuşturulmaktadır?

Öncelikle akıllara gelen ilk soru apartman yöneticisi tek başına aidatları belirleme, yükseltme yetkisi var mıdır? Apartman yöneticisi aidatların yetersiz kaldığını ve giderlere yetişmediği sonucuna ulaşması durumunda öncelikle kat malikleri kurulunu toplantıya çağırması gerekmekte ve gerekli yasal çoğunluk sağlanması durumunda aidatları artırabilmektedir. Ancak yöneticiye genel kurulda aidatları tek başına belirleme yetkisi verilmiş ise bu durumda yönetici tek başına aidatları artırabilecektir. Ayrıca yine Kat Mülkiyeti Kanunu madde 35 gereğince de yönetici bina giderlerine harcamak üzere kat maliklerinden/ kiracılardan avans toplama yetkisine haizdir.

Apartmanlarda veya sitelerde sorun olan bir başka husus ise; aidatlardan kimin sorumlu olacağıdır. Apartmanlarda toplanacak olan aidatlardan kiracılar ve ev sahipleri müteselsilen yani birlikte sorumludurlar. Bu durumda kiracı aidatlarını ödememesi durumunda ev sahibinden de aidat istenebilecektir. Ev sahibi aidatı ödemesi durumunda ise ev sahibi kiracının TBK hükümleri gereğince evden tahliyesini isteme hakkına haiz olacaktır. Bu nedenlerle aidat borçlarından hem kiracının hemde ev sahibinin müteselsil sorumlu olduğu unutulmamalıdır.

Ayrıca aidat borçlarının ödenmemesi durumunda Kat Mülkiyeti Kanunu madde 20 gereğince; aidatın geciktiği günler için aylık %5 gecikme tazminatı gündeme gelecektir. Yani aidat borçlarına ilişkin genel kurulda gecikme tazminatı kararı alınmasa dahi; aidat borcu ödenmemesi durumunda aylık %5 gecikme tazminatı kanunen uygulanabilecektir.

Aidat borçlarının ödenmemesi durumunda ise yönetici veya kat maliklerinden her hangi biri aidat borcunu ödemeyen yasal sorumlu hakkında icra takibi veya dava açma hakkına sahiptir. Ancak uygulamada genelde aidat borçlarının ısrarla ödenmemesi durumunda yöneticiler icra takibi yapmaktadır. Bu husus tamamen yasal olup aidat borcunu ödemeyen sorumlu için yöneticinin icra takibi başlatma hakkı mevcuttur.

Bu nedenlerle aidat borçları hususunda gerekli hassasiyetin gösterilmesi, aidatların gününde ödenmesi gerek kiracılar gerekse ev sahipleri açısından faydalı olacaktır. 01.12.2022